Čierna stavba pri dome? Pri predaji môže byť väčší problém, než si myslíte
Garáž, prístrešok, záhradný domček, terasa, letná kuchyňa či prístavba sú pri starších rodinných domoch bežné. Problém často vznikne až vo chvíli, keď sa majiteľ rozhodne nehnuteľnosť predať a zistí, že skutočný stav na pozemku nezodpovedá dokumentácii alebo katastru.
„Veď to tu stojí už tridsať rokov“ môže byť pochopiteľné vysvetlenie pre majiteľa, no nemusí stačiť kupujúcemu, znalcovi ani banke.
Pri predaji totiž nie je problémom len samotná nepovolená alebo nezapísaná stavba. Oveľa väčším problémom býva neistota, ktorú vytvára.
Kupujúci chce vedieť, čo presne kupuje, či bude možné nehnuteľnosť bez problémov financovať a či ho po kúpe nečakajú ďalšie náklady alebo administratíva. Ak tieto odpovede nedostane, prirodzene rastie jeho vnímané riziko. To sa môže prejaviť nižšou ochotou kúpiť alebo tlakom na zníženie ceny.
Pojem „čierna stavba“ je pritom skôr hovorový. V praxi ide najmä o stavbu alebo stavebný zásah realizovaný bez potrebného povolenia alebo v rozpore s ním. Dôležité však je, že stavba nezapísaná v katastri nemusí byť automaticky nepovolená a samotný zápis v katastri zase automaticky nepotvrdzuje jej stavebno-právnu správnosť.
Pri príprave domu na predaj preto odporúčam porovnať štyri veci: skutočný stav na pozemku, stavebnú dokumentáciu, list vlastníctva a katastrálnu mapu.
Významnú úlohu zohráva aj vek stavby. Inak sa môže posudzovať objekt postavený pred 1. októbrom 1976, inak stavba z obdobia do konca roka 1989 a odlišný režim môže platiť pri stavbách vzniknutých od roku 1990 do 31. marca 2025.
Pri najstarších objektoch môže byť zásadné preukázanie ich veku. Pomôcť môžu staré fotografie, mapy, letecké snímky alebo pôvodná dokumentácia. Pri novších stavbách môže byť potrebné preskúmanie ich spôsobilosti na užívanie alebo iný postup podľa stavebných predpisov.
Dôležitým termínom je 31. marec 2029. Majitelia starších nepovolených stavieb by preto nemali riešenie zbytočne odkladať.
Častým omylom je aj predstava, že malý prístrešok, terasa či záhradný domček netreba riešiť. Rozhodovať nemusia iba rozmery, ale aj spôsob založenia, účel, umiestnenie, napojenie na siete či prepojenie s hlavným domom.
Z pohľadu predaja je preto najlepšie problém odhaliť ešte pred spustením inzercie.
Najhoršia veta pri predaji nehnuteľnosti je: „To sa potom nejako vyrieši.“
Oveľa dôveryhodnejšie pôsobí predávajúci, ktorý vie kupujúcemu povedať: toto je zapísané, toto vieme zdokladovať a pri tomto objekte poznáme jeho aktuálny stav a ďalší postup.
Nezrovnalosť v dokumentácii automaticky neznamená, že dom nemožno predať. Dôležité je vedieť o nej vopred, správne ju vyhodnotiť a podľa toho nastaviť cenu, spôsob predaja aj komunikáciu so záujemcami.
Problém, ktorý odhalíte pred prvou obhliadkou, sa dá riešiť. Problém, ktorý objaví až kupujúci, znalec alebo banka, môže ohroziť celý obchod.
Ak zvažujete predaj domu alebo inej nehnuteľnosti, prípadne sa chcete len poradiť, ozvite sa mi ešte pred tým, ako ju dáte do inzercie. Často sa práve pri príprave predaja dajú odhaliť problémy, ktoré by inak vyšli najavo až pri kupujúcom, znalcovi alebo banke.
Autor
V oblasti realít sa pohybujem už od roku 2012, kedy sme s manželkou prišli na to, že investovať do nehnuteľností sa oplatí. Začali sme postupne kupovať nehnuteľnosti a neskôr sme ich prenajímali. Bol som v postavení kupujúceho.
S REMAX Family som začal spolupracovať v lete 2020, čo bol pre mňa taký prirodzený vývoj, keďže práca v korporáte mi prestala dávať zmysel a rovnako aj môj úverový rámec na ďalšiu kúpu nehnuteľností sa už vyčerpal. Začal som využívať moje skúsenosti pri sprostredkovaní kúpy/predaja/prenájmu nehnuteľností a ponúkať tieto služby svojim kamarátom, známym a klientom.
Pretože som na strane kupujúceho stál viac krát, chápem obavy aj otázky z pozície kúpy a viem pomôcť, poradiť, previesť celým procesom až po odovzdanie nehnuteľnosti. Proces kúpy nie je celkom jednoduchý pre niekoho, kto kupuje nehnuteľnosť prvý krát. Každý krok prechádzame spolu, vysvetľujeme si, o čo ide, čo nás ešte čaká, aby mal kupujúci istotu, že má celý proces pod kontrolou.
V prípade predávajúceho nehnuteľnosti, dôraz kladiem na správnu komunikáciu a identifikáciu potrieb predávajúceho. Až v druhom rade spolu riešime otázky nastavenia ceny, správneho marketingu a procesu predaja nehnuteľnosti. Každá nehnuteľnosť je svojím spôsobom jedinečná, rovnakým spôsobom sa k nej snažím pristupovať aj ja - využívam home-staging na docielenie pozitívneho prvého dojmu už z fotiek, tento dojem ešte umocní obhliadka nehnuteľnosti. Pri svojej práci využívam virtuálne obhliadky, video, vizualizáciu ako aj ďalšie metódy podporujúce predaj nehnuteľnosti za čo najvyššiu cenu.
Ak ste dočítali až sem, ďakujem Vám. Pokiaľ Vás čokoľvek ďalšieho zaujíma, neváhajte ma kontaktovať. Rád sa s Vami stretnem.
