Ako správna príprava bytu priniesla 35 obhliadok za dva dni a zvýšila predajnú cenu o 7 %

Predať nehnuteľnosť rýchlo a zároveň za čo najlepšiu cenu môže na prvý pohľad pôsobiť ako protichodný cieľ. Pri správnej príprave, vhodne nastavenej cene a premyslenej prezentácii sa však dá dosiahnuť oboje.

Príkladom je predaj 3-izbového bytu v bratislavskej Petržalke. Byt mal dobrú dispozíciu a dostatok priestoru aj pre mladú rodinu s deťmi. Rekonštrukciou síce prešiel, bolo to však približne pred 16 rokmi, preto pred uvedením na trh potreboval niekoľko úprav.

Namiesto toho, aby sme ho okamžite začali inzerovať v pôvodnom stave, rozhodol som sa spolu s majiteľom venovať čas aj primeranú investíciu jeho príprave.

Výsledkom bolo:

• 35 obhliadok počas dvoch dní,
• 10 vážnych záujemcov,
• zvýšenie predajnej ceny o 7 %,
• približne 16 000 eur navyše pre predávajúceho,
• rýchly predaj za podmienok výhodných pre majiteľa.

 Ako sa celý predaj začal

Majiteľ potreboval byt predať v primeranom čase, no zároveň nechcel zbytočne prísť o časť jeho hodnoty.

Byt mal dobrý základ. Výhodou bola praktická dispozícia aj zrekonštruované elektrické rozvody. Jeho pôvodný stav však nedokázal naplno ukázať, ako príjemne sa v ňom môže bývať.

Pri kúpe bytu sa ľudia nerozhodujú iba podľa počtu izieb alebo výmery. Predstavujú si v ňom svoj každodenný život. Premýšľajú, kde budú spolu raňajkovať, kde sa budú hrať deti, kam umiestnia pracovný stôl alebo či budú mať dostatok priestoru na spoločné chvíle.

Preto bolo dôležité ukázať potenciál bytu už pri prvom kontakte s ponukou.

Takto vyzeral byt v stave, v akom som ho prevzal:

Pri podobných nehnuteľnostiach existujú dve základné možnosti:

1. byt začať okamžite inzerovať bez ďalšej prípravy,
2. pred predajom ho cielene upraviť tak, aby na fotografiách aj počas obhliadok pôsobil príjemne, čisto a útulne.

V tomto prípade sme si zvolili druhú možnosť.

Do bytu sme pred predajom rozumne investovali

Predaj nehnuteľnosti sa nezačína zverejnením inzerátu. Začína sa prípravou priestoru, ktorý chceme kupujúcim predstaviť ako ich možné budúce bývanie.

Pred fotografovaním a spustením inzercie som preto zabezpečil:

• vymaľovanie bytu,
• opravu poškodených a opotrebovaných častí,
• odstránenie nepotrebných a rušivých predmetov,
• dôkladné upratanie a vyčistenie,
• vhodné doplnenie zariadenia a dekorácií,
• prípravu jednotlivých miestností na profesionálne fotografovanie.

Cieľom nebolo vytvoriť umelo prikrášlený priestor, ktorý by nezodpovedal skutočnosti.

Byt mal pôsobiť čisto, svetlo, pokojne a neutrálne. Záujemcovia si tak v ňom mohli jednoduchšie predstaviť vlastný nábytok, detskú izbu, rodinné fotografie aj každodenný život.

A takto byt vyzeral po príprave:

Profesionálna prezentácia vytvorila silný prvý dojem

Po dokončení úprav nasledovalo profesionálne fotografovanie a príprava inzercie.

Pri prezentácii sme sa sústredili najmä na:

• najväčšie prednosti bytu,
• kvalitné, svetlé a prirodzene pôsobiace fotografie,
• zrozumiteľný a pravdivý opis,
• správne poradie fotografií,
• pôdorys a dôležité technické informácie,
• predstavenie možností využitia jednotlivých miestností,
• cielenú propagáciu na realitných portáloch a sociálnych sieťach.

Pri bytoch vhodných pre rodiny je dôležité ukázať viac než iba samotné miestnosti. Kupujúcich zaujíma aj dostupnosť škôl a škôlok, detských ihrísk, obchodov, zdravotnej starostlivosti, verejnej dopravy či možností trávenia voľného času.

Tieto informácie pomáhajú rodine posúdiť, či bude bývanie vyhovovať jej každodenným potrebám.

Správne nastavená cena prilákala dostatok záujemcov

Predajná cena nebola stanovená náhodne.

Musela zodpovedať reálnej hodnote nehnuteľnosti a zároveň byť nastavená tak, aby ponuka zaujala dostatočný počet relevantných kupujúcich.

Príliš vysoká úvodná cena by mohla záujem zabrzdiť. Byt by zostal v ponuke príliš dlho a kupujúci by mohli začať premýšľať, prečo sa ešte nepredal.

Príliš nízka cena bez vhodného predajného procesu by zase mohla znamenať zbytočnú finančnú stratu pre majiteľa.

Cieľom preto bolo nastaviť cenu tak, aby vytvorila záujem, no zároveň chránila hodnotu nehnuteľnosti.

Počas dvoch dní sa uskutočnilo 35 obhliadok

Po zverejnení ponuky prišla mimoriadne silná odozva. Telefón zvonil prakticky nepretržite.

Obhliadky sme naplánovali na dva dni, aby sme dokázali vyjsť v ústrety všetkým vážnym záujemcom a zároveň celý proces udržať prehľadný a pokojný.

Počas týchto dvoch dní si byt pozrelo až 35 záujemcov.

Takýto počet obhliadok nevznikol náhodou. Bol výsledkom kombinácie:

• dobre pripravenej nehnuteľnosti,
• kvalitnej a dôveryhodnej prezentácie,
• správne nastavenej ceny,
• intenzívnej propagácie,
• dobre zorganizovaného procesu.

Obhliadky som rozdelil do ucelených časových blokov. Každý záujemca dostal dostatok priestoru, aby si byt pokojne prezrel, položil otázky a predstavil si v ňom vlastné bývanie.

Zároveň bolo prirodzene viditeľné, že o byt má záujem viacero ľudí. Nevytvárali sme zbytočný nátlak, ale otvorene sme komunikovali, ako bude predaj pokračovať a dokedy môžu záujemcovia predložiť svoju ponuku.

Zostalo 10 vážnych záujemcov

Po skončení obhliadok prejavilo vážny záujem o kúpu viacero ľudí. Do transparentnej licitácie sa napokon zapojilo 10 záujemcov.

Každý z nich dostal rovnaké informácie:

• dokedy môže predložiť svoju ponuku,
• akým spôsobom ju má doručiť,
• podľa akých kritérií bude majiteľ ponuky posudzovať,
• v akom termíne bude oznámený výsledok.

Pri výbere kupujúceho nerozhoduje vždy iba najvyššia ponúknutá suma.

Dôležité môžu byť aj:

• spôsob financovania,
• výška vlastných zdrojov,
• schválenie hypotekárneho úveru,
• požadovaný termín odovzdania,
• pripravenosť kupujúceho podpísať zmluvy,
• celková spoľahlivosť a bezpečnosť obchodu.

V tomto prípade silný záujem umožnil zvýšiť predajnú cenu o 7 % oproti pôvodne nastavenej cene. Pre predávajúceho to znamenalo približne 16 000 eur navyše.

Prečo sa podarilo cenu zvýšiť

Vyššiu cenu nepriniesla iba samotná licitácia. Tá bola až záverečnou časťou celého procesu.

Rozhodujúcich bolo niekoľko krokov.

1. Príprava nehnuteľnosti

Kupujúci sa často rozhodujú na základe prvého dojmu a pocitu, ktorý v nich priestor vyvolá.

Čistý, vymaľovaný a primerane zariadený byt pôsobí hodnotnejšie než rovnaký byt v zanedbanom alebo preplnenom stave.

Pri rodinách zohráva veľkú úlohu aj to, či priestor pôsobí pokojne, prakticky a bezpečne. Potrebujú si predstaviť, že sa v ňom bude dobre bývať nielen im, ale aj ich deťom.

2. Správne nastavenie úvodnej ceny

Cena musela prilákať dostatočný počet relevantných záujemcov a zároveň zodpovedať reálnej trhovej hodnote bytu.

Veľký záujem následne vytvoril priestor na výber najlepšej ponuky.

3. Silná a dôveryhodná prezentácia

Profesionálne fotografie, virtuálna prehliadka, videoprezentácia, kvalitný text a správna propagácia zabezpečili, že ponuka medzi ostatnými bytmi nezanikla.

Prezentácia však nesmela byť prehnaná. Mala ukázať reálny stav nehnuteľnosti a zároveň pomôcť kupujúcim pochopiť jej potenciál.

4. Dobrá organizácia obhliadok

Sústredenie obhliadok do dvoch dní umožnilo efektívne pracovať s vysokým záujmom a zároveň zachovať jasný a férový postup.

Majiteľ nemusel neustále prispôsobovať svoj program a záujemcovia vedeli, čo bude nasledovať.

5. Transparentná licitácia

Všetci vážni záujemcovia dostali rovnakú možnosť predložiť svoju ponuku.

Majiteľ si tak mohol vybrať nielen najvyššiu cenu, ale aj kupujúceho, pri ktorom bola najväčšia pravdepodobnosť bezpečného a bezproblémového dokončenia predaja.

Výsledok pre majiteľa

Majiteľ získal:

• rýchly predaj,
• viacero vážnych ponúk,
• možnosť vybrať si vhodného kupujúceho,
• zvýšenie predajnej ceny o 7 %,
• približne 16 000 eur navyše,
• prehľadný proces bez zbytočného stresu a improvizácie.

Príprava bytu si vyžiadala primeranú investíciu, koordináciu remeselníkov, zariadenia, fotografovania, marketingu a obhliadok.

Výsledok však ukázal, že rozumne investované prostriedky sa môžu pri správnom postupe niekoľkonásobne vrátiť.

Predaj nehnuteľnosti nie je iba o zverejnení inzerátu

Úlohou realitného makléra nie je iba odfotiť byt, zverejniť ho na realitnom portáli a čakať na telefonáty.

Mojou úlohou je pripraviť nehnuteľnosť a celý proces tak, aby majiteľ dosiahol čo najlepší výsledok a zároveň mal počas predaja čo najmenej starostí.

Súčasťou mojej práce je:

• cenová analýza,
• návrh potrebných úprav,
• koordinácia prípravy bytu,
• profesionálne fotografovanie a marketing,
• prezentácia vhodná pre cieľovú skupinu,
• organizácia obhliadok,
• komunikácia so záujemcami,
• preverenie spôsobu financovania,
• vyjednávanie o podmienkach,
• príprava bezpečného zmluvného procesu,
• odovzdanie nehnuteľnosti novému majiteľovi.

Tento predaj ukázal, že dobre pripravená nehnuteľnosť môže osloviť desiatky záujemcov a dosiahnuť výsledok, ktorý by pri bežnom spôsobe predaja pravdepodobne nebolo možné získať.

Plánujete predaj bytu alebo domu?

Predaj rodinného bývania nie je iba finančná transakcia. Často je spojený so sťahovaním, zmenou práce, príchodom dieťaťa, potrebou väčšieho priestoru alebo začiatkom novej životnej etapy.

Preto je dôležité, aby celý proces prebiehal pokojne, zrozumiteľne a bezpečne.

Ešte pred zverejnením nehnuteľnosti na internete je vhodné premyslieť si správnu stratégiu.

Prvý dojem z ponuky sa už nedá zopakovať. Ak sa nehnuteľnosť uvedie na trh nepripravená alebo s nesprávne nastavenou cenou, postupne stráca pozornosť kupujúcich. Neskoršie zníženie ceny už nemusí priniesť rovnaký záujem, pretože mnohí ľudia ponuku poznajú a ďalej sa k nej nevracajú.

Ak plánujete predaj bytu alebo domu, rád sa na Vašu nehnuteľnosť nezáväzne pozriem, pripravím cenovú analýzu a navrhnem postup, ktorý môže zvýšiť jej atraktivitu aj výslednú predajnú cenu.

Pokojne mi zavolajte aj vtedy, ak zatiaľ iba zvažujete svoje možnosti. Rád Vám poradím a pomôžem nájsť riešenie, ktoré bude vyhovovať Vám aj Vašej rodine.

Autor

Igor Kliman, REMAX Family

V oblasti realít sa pohybujem už od roku 2012, kedy sme s manželkou prišli na to, že investovať do nehnuteľností sa oplatí. Začali sme postupne kupovať nehnuteľnosti a neskôr sme ich prenajímali. Bol som v postavení kupujúceho.

S REMAX Family som začal spolupracovať v lete 2020, čo bol pre mňa taký prirodzený vývoj, keďže práca v korporáte mi prestala dávať zmysel a rovnako aj môj úverový rámec na ďalšiu kúpu nehnuteľností sa už vyčerpal. Začal som využívať moje skúsenosti pri sprostredkovaní kúpy/predaja/prenájmu nehnuteľností a ponúkať tieto služby svojim kamarátom, známym a klientom. 

Pretože som na strane kupujúceho stál viac krát, chápem obavy aj otázky z pozície kúpy a viem pomôcť, poradiť, previesť celým procesom až po odovzdanie nehnuteľnosti. Proces kúpy nie je celkom jednoduchý pre niekoho, kto kupuje nehnuteľnosť prvý krát. Každý krok prechádzame spolu, vysvetľujeme si, o čo ide, čo nás ešte čaká, aby mal kupujúci istotu, že má celý proces pod kontrolou.

V prípade predávajúceho nehnuteľnosti, dôraz kladiem na správnu komunikáciu a identifikáciu potrieb predávajúceho. Až v druhom rade spolu riešime otázky nastavenia ceny, správneho marketingu a procesu predaja nehnuteľnosti. Každá nehnuteľnosť je svojím spôsobom jedinečná, rovnakým spôsobom sa k nej snažím pristupovať aj ja - využívam home-staging na docielenie pozitívneho prvého dojmu už z fotiek, tento dojem ešte umocní obhliadka nehnuteľnosti. Pri svojej práci využívam virtuálne obhliadky, video, vizualizáciu ako aj ďalšie metódy podporujúce predaj nehnuteľnosti za čo najvyššiu cenu. 

Ak ste dočítali až sem, ďakujem Vám. Pokiaľ Vás čokoľvek ďalšieho zaujíma, neváhajte ma kontaktovať. Rád sa s Vami stretnem.