Ako vybrať dobrý byt: na čo si dať pozor pri kúpe bytu

Krásne fotky, čerstvo vymaľované steny a príjemný pocit z obhliadky ešte neznamenajú, že ide o dobrú kúpu. Realita sa často ukáže až neskôr: vlhkosť, hluk, nekvalitná rekonštrukcia alebo nečakané výdavky.

Pri kúpe bytu nejde o to, mať obavy. Ide o to, ako vedieť odlíšiť kvalitný byt od bytu, ktorý len dobre vyzerá na prvý pohľad.

Dobrý byt nie je ten najkrajší

Mnohí kupujúci sa rozhodujú najmä podľa emócie a prvého dojmu. To je prirodzené. Problém je, že najväčšie riziká pri kúpe bytu často na obhliadke vôbec nevidno.

Dobrý byt je taký, ktorý funguje dlhodobo:

• technicky,
• finančne,
• aj prakticky pre každodenný život.

Pri rozhodovaní preto nestačí hodnotiť len vzhľad interiéru. Dôležité je preveriť aj technický stav, lokalitu, možnosti rekonštrukcie aj právny stav nehnuteľnosti.

Technický stav bytu rozhoduje viac, než si myslíš

Medzi najčastejšie problémy pri kúpe bytu patria:

• vlhkosť,
• staré elektrické rozvody,
• pôvodné stúpačky,
• nekvalitne urobená rekonštrukcia,
• zlé dispozičné riešenie.

Vlhkosť a rozvody

Vlhkosť patrí medzi najčastejšie dôvody dodatočných investícií. Často sa prejaví až po nasťahovaní, keď už je neskoro. Rovnako dôležité sú aj elektrické rozvody. Hliníková elektroinštalácia môže predstavovať bezpečnostné riziko a zároveň znamenať ďalšie náklady na kompletnú výmenu.

Pozor na „novú rekonštrukciu“

Pri zrekonštruovaných bytoch buď obozretný. Nie každá rekonštrukcia je kvalitná. Niekedy ide len o vizuálne úpravy — nové podlahy, kuchyňa či maľovka — bez výmeny rozvodov alebo riešenia skrytých technických problémov.

Pýtaj sa:

• čo presne bolo rekonštruované,
• či boli menené elektrické a vodovodné rozvody,
• kto rekonštrukciu realizoval,
• či existuje fotodokumentácia alebo faktúry.

Dôležitý je aj bytový dom

Pri kúpe bytu nekupuješ len samotný interiér, ale aj podiel na bytovom dome. Preto si over:

• či je bytový dom zateplený,
• v akom stave je strecha,
• či boli menené stúpačky,
• aký je stav spoločných priestorov,
• ako funguje správa domu a fond opráv.

Rekonštrukcia bytu: čo sa dá upraviť a čo nie

Veľa ľudí si pri kúpe povie, že byt si prerobia podľa seba. Až neskôr zistia, že nie všetko je technicky alebo právne možné.

Nie každú priečku možno odstrániť. Nosné steny si vyžadujú statický posudok a často aj ďalšie povolenia. Dispozíciu bytu navyše obmedzujú:

• steny,
• rozvody,
• poloha okien,
• umiestnenie kúpeľne a kuchyne.

Pred kúpou si preto polož jednoduchú, ale dôležitú otázku:

Dá sa tento byt reálne prerobiť tak, ako potrebujem?

Ak je odpoveď neistá, oplatí sa to preveriť ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy.

Hluk, orientácia a lokalita bytu

Jedným z najčastejších dôvodov nespokojnosti s bývaním je práve hluk. Ten však na jednej obhliadke nemusíš vôbec zachytiť.

Byt si preto pozri:

• cez deň,
• večer,
• ideálne aj počas pracovného týždňa.

Všímaj si:

• ruch z ulice,
• blízkosť zastávok, podnikov či škôl,
• hluk od susedov,
• orientáciu bytu na svetové strany.

Lokalita ovplyvňuje hodnotu bytu najviac

Lokalita má často väčší vplyv na budúcu hodnotu bytu než samotný stav nehnuteľnosti. Preto si prever:

• občiansku vybavenosť,
• dostupnosť dopravy,
• parkovanie,
• plánovanú výstavbu v okolí,
• celkový charakter lokality.

Ak byt nemá vlastné parkovacie státie, zisti si, ako vyzerá parkovanie večer po práci. Práve vtedy zistíš realitu.

Právny stav bytu a skryté riziká

Pri kúpe bytu sú často najdôležitejšie veci tie, ktoré nevidíš.

Prever si najmä:

• list vlastníctva,
• ťarchy,
• vecné bremená,
• spoluvlastnícke podiely,
• prípadné exekúcie alebo záložné práva,
• súlad výmery a popisu bytu s realitou.

Právne nedostatky môžu zásadne ovplyvniť tvoje vlastníctvo, financovanie hypotékou aj budúci predaj bytu.

Náklady na byt - nerozhoduje len cena

Lacnejší byt nemusí byť automaticky výhodnejší. Nízka kúpna cena môže byť vyvážená vysokými mesačnými nákladmi alebo budúcimi investíciami.

Over si:

• mesačné náklady,
• výšku fondu opráv,
• plánované opravy bytového domu,
• spotrebu energií,
• technický stav spoločných častí domu.

Rozdiel v cene kúpy môžeš neskôr zaplatiť na opravách, energiách alebo zvýšených platbách do fondu opráv.

Emócia pri kúpe bytu je dôležitá, ale nestačí

Ľudia kupujú nehnuteľnosti často emóciou. A je to v poriadku — v byte sa predsa musíš cítiť dobre. Dôležité však je, aby emócia neprekryla fakty.

Platí jednoduché pravidlo:

Ak sa do bytu zamiluješ na prvý pohľad, spomaľ a začni sa pýtať ešte viac.

Práve vtedy je najväčšie riziko, že prehliadneš zásadné detaily.

Zhrnutie: ako vybrať dobrý byt

Ak premýšľaš, na čo si dať pozor pri kúpe bytu, sleduj najmä tieto oblasti:

• technický stav bytu,
• kvalitu rekonštrukcie,
• stav bytového domu,
• možnosti budúcich úprav,
• hluk a orientáciu,
• lokalitu a parkovanie,
• právny stav nehnuteľnosti,
• reálne mesačné náklady.

Dobrý byt nie je ten, ktorý vyzerá najlepšie na fotkách.
Je to ten, ktorý nemá skryté problémy, dáva finančný zmysel, vyhovuje tvojim potrebám a nebude ťa po kúpe nepríjemne prekvapovať.

Práve v tom je rozdiel medzi obyčajnou kúpou bytu a naozaj dobrým rozhodnutím.

Ak chceš pomôcť s výberom bytu, počuť druhý názor pri kúpe alebo jednoducho previesť celým procesom, pokojne sa ozvi.

Autor

Igor Kliman, RE/MAX Family

V oblasti realít sa pohybujem už od roku 2012, kedy sme s manželkou prišli na to, že investovať do nehnuteľností sa oplatí. Začali sme postupne kupovať nehnuteľnosti a neskôr sme ich prenajímali. Bol som v postavení kupujúceho.

S RE/MAX Family som začal spolupracovať v lete 2020, čo bol pre mňa taký prirodzený vývoj, keďže práca v korporáte mi prestala dávať zmysel a rovnako aj môj úverový rámec na ďalšiu kúpu nehnuteľností sa už vyčerpal. Začal som využívať moje skúsenosti pri sprostredkovaní kúpy/predaja/prenájmu nehnuteľností a ponúkať tieto služby svojim kamarátom, známym a klientom. 

Pretože som na strane kupujúceho stál viac krát, chápem obavy aj otázky z pozície kúpy a viem pomôcť, poradiť, previesť celým procesom až po odovzdanie nehnuteľnosti. Proces kúpy nie je celkom jednoduchý pre niekoho, kto kupuje nehnuteľnosť prvý krát. Každý krok prechádzame spolu, vysvetľujeme si, o čo ide, čo nás ešte čaká, aby mal kupujúci istotu, že má celý proces pod kontrolou.

V prípade predávajúceho nehnuteľnosti, dôraz kladiem na správnu komunikáciu a identifikáciu potrieb predávajúceho. Až v druhom rade spolu riešime otázky nastavenia ceny, správneho marketingu a procesu predaja nehnuteľnosti. Každá nehnuteľnosť je svojím spôsobom jedinečná, rovnakým spôsobom sa k nej snažím pristupovať aj ja - využívam home-staging na docielenie pozitívneho prvého dojmu už z fotiek, tento dojem ešte umocní obhliadka nehnuteľnosti. Pri svojej práci využívam virtuálne obhliadky, video, vizualizáciu ako aj ďalšie metódy podporujúce predaj nehnuteľnosti za čo najvyššiu cenu. 

Ak ste dočítali až sem, ďakujem Vám. Pokiaľ Vás čokoľvek ďalšieho zaujíma, neváhajte ma kontaktovať. Rád sa s Vami stretnem.