Kupovať nehnuteľnosť teraz, alebo čakať? Hypotéky opäť menia situáciu
Kúpa nehnuteľnosti je dnes citlivejšie rozhodnutie ako v časoch lacných hypoték. Kupujúci neriešia len cenu bytu alebo domu, ale aj výšku úroku, mesačnú splátku, výšku vlastných zdrojov a chystané zmeny pravidiel zo strany Národnej banky Slovenska (NBS).
Aktuálne do hry vstupujú dve dôležité témy: vývoj úrokových sadzieb ECB a pripravované zmeny pri hypotékach na Slovensku.
Úroky: lacné hypotéky sa zatiaľ nevracajú
Európska centrálna banka v poslednom období zvýšila kľúčové sadzby. To automaticky neznamená, že všetkým hneď zdražejú hypotéky o rovnaké číslo — ale je to signál, že priestor na výrazné zlacňovanie úverov sa zmenšuje.
Banky nastavujú hypotekárne sadzby podľa viacerých faktorov: ceny peňazí na trhu, konkurencie, dĺžky fixácie, rizikovosti klienta aj vlastnej obchodnej stratégie. Pre kupujúceho je však podstatné najmä jedno — hypotéky pravdepodobne nezlacnejú.
Dnes sa už neoplatí spoliehať na to, že „počkám pár mesiacov a úrok bude oveľa nižší". Môže sa to stať, ale s väčšou pravdepodobnosťou nie. A ak medzičasom porastie cena dobrej nehnuteľnosti, čakanie sa nemusí oplatiť.
Čo pripravuje NBS?
Národná banka Slovenska pripravuje zmeny v pravidlách LTV (loan-to-value) — teda v pomere výšky hypotéky k hodnote nehnuteľnosti.
Dnes platí, že banka štandardne financuje najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti, s možnými výnimkami pre menšiu časť úverov. Po novom by mal byť systém rozdielny podľa typu kupujúceho:
- Mladí do 35 rokov, ktorí kupujú svoje prvé bývanie — limit sa má zvýšiť až na 90 %.
- Tretia a ďalšia nehnuteľnosť (typicky investori a ľudia kupujúci na prenájom) — limit sa má sprísniť na 70 %.
- Ostatní kupujúci (nespadajú do žiadnej z týchto skupín) — zostáva pôvodný limit 80 %, s možnosťou výnimky do 90 %.
Dôležitá poznámka k termínu: Návrh bol predstavený NBS začiatkom júna 2026 a momentálne prechádza pripomienkovým konaním. NBS pôvodne avizovala účinnosť od 1. októbra 2026, ale samotná centrálna banka uviedla, že je otvorená diskusii s bankami o zmene termínu na január 2027. Presný dátum účinnosti teda ešte nie je definitívny — odporúčam sledovať aktuálne vyjadrenia NBS, najmä ak vaše rozhodnutie závisí od konkrétneho mesiaca.
Ako to ovplyvní kupujúcich?
Pri byte za 200 000 € je rozdiel medzi 80 % a 90 % hypotékou výrazný:
- Pri 80 % financovaní potrebuje kupujúci približne 40 000 € vlastných zdrojov.
- Pri 90 % financovaní by mu stačilo približne 20 000 €.
Pre mladého človeka kupujúceho prvé bývanie môže byť práve tento rozdiel rozhodujúci medzi tým, či si bývanie dokáže dovoliť, alebo nie.
Na druhej strane — vyššia hypotéka znamená aj vyššiu mesačnú splátku a vyššie celkové preplatenie. Dôležité teda nie je len to, koľko vám banka požičia, ale aj to, či je splátka bezpečná aj dlhodobo — napríklad pri výpadku príjmu alebo pri obnove fixácie za vyšší úrok.
Pri investoroch bude efekt opačný. Ak sa pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti zníži financovanie na 70 %, budú potrebovať viac vlastných zdrojov. Pri nehnuteľnosti za 200 000 € to znamená približne 60 000 € vlastných peňazí namiesto 40 000 €.
Kupovať teraz, alebo čakať?
Univerzálna odpoveď neexistuje. Záleží na tom, kto kupuje, čo kupuje a ako má nastavené financie.
Kupovať teraz dáva zmysel, ak máte stabilný príjem, vytvorenú rezervu, vybranú kvalitnú nehnuteľnosť a splátka vám nevychádza na hrane rozpočtu. Pri vlastnom bývaní je často dôležitejšie nájsť dobrú nehnuteľnosť než trafiť presné dno úrokových sadzieb — to sa totiž s istotou nedá.
Čakať môže dávať zmysel najmä mladým kupujúcim do 35 rokov, ktorí kupujú prvé bývanie a dnes im chýbajú vlastné zdroje. Ak im nové pravidlá NBS pomôžu k vyššiemu financovaniu, najbližšie mesiace môžu byť pre nich zaujímavé — odporúčam však sledovať, kedy zmena reálne nadobudne platnosť, pretože termín sa v priebehu schvaľovania môže ešte posunúť.
Zároveň treba počítať s tým, že čakanie má aj svoje riziká. Dobré nehnuteľnosti z trhu miznú, ceny sa môžu ďalej meniť a úroky nemusia klesnúť tak výrazne, ako kupujúci očakávajú.
Ak máte dnes vo výhľade dobrú nehnuteľnosť, bezpečné financovanie a mesačná splátka vám dáva zmysel, neodkladal by som kúpu len v nádeji, že hypotéky budú o niečo lacnejšie.
Ak ste mladý kupujúci, kupujete prvé bývanie a najväčšou prekážkou sú vlastné zdroje, oplatí sa sledovať vývoj zmien NBS a pripraviť sa na nové pravidlá, ktoré pravdepodobne prídu v priebehu druhej polovice roka 2026.
Najlepšia stratégia nie je čakať na dokonalý moment — ten sa nedá presne trafiť. Najlepšia stratégia je kúpiť nehnuteľnosť, ktorá vám dáva zmysel, za cenu, ktorú viete obhájiť, a so splátkou, ktorú zvládnete aj v horších časoch.
Autor
V oblasti realít sa pohybujem už od roku 2012, kedy sme s manželkou prišli na to, že investovať do nehnuteľností sa oplatí. Začali sme postupne kupovať nehnuteľnosti a neskôr sme ich prenajímali. Bol som v postavení kupujúceho.
S RE/MAX Family som začal spolupracovať v lete 2020, čo bol pre mňa taký prirodzený vývoj, keďže práca v korporáte mi prestala dávať zmysel a rovnako aj môj úverový rámec na ďalšiu kúpu nehnuteľností sa už vyčerpal. Začal som využívať moje skúsenosti pri sprostredkovaní kúpy/predaja/prenájmu nehnuteľností a ponúkať tieto služby svojim kamarátom, známym a klientom.
Pretože som na strane kupujúceho stál viac krát, chápem obavy aj otázky z pozície kúpy a viem pomôcť, poradiť, previesť celým procesom až po odovzdanie nehnuteľnosti. Proces kúpy nie je celkom jednoduchý pre niekoho, kto kupuje nehnuteľnosť prvý krát. Každý krok prechádzame spolu, vysvetľujeme si, o čo ide, čo nás ešte čaká, aby mal kupujúci istotu, že má celý proces pod kontrolou.
V prípade predávajúceho nehnuteľnosti, dôraz kladiem na správnu komunikáciu a identifikáciu potrieb predávajúceho. Až v druhom rade spolu riešime otázky nastavenia ceny, správneho marketingu a procesu predaja nehnuteľnosti. Každá nehnuteľnosť je svojím spôsobom jedinečná, rovnakým spôsobom sa k nej snažím pristupovať aj ja - využívam home-staging na docielenie pozitívneho prvého dojmu už z fotiek, tento dojem ešte umocní obhliadka nehnuteľnosti. Pri svojej práci využívam virtuálne obhliadky, video, vizualizáciu ako aj ďalšie metódy podporujúce predaj nehnuteľnosti za čo najvyššiu cenu.
Ak ste dočítali až sem, ďakujem Vám. Pokiaľ Vás čokoľvek ďalšieho zaujíma, neváhajte ma kontaktovať. Rád sa s Vami stretnem.
