Plánujete predať a zároveň kúpiť inú nehnuteľnosť? Ako najlepšie načasovať a pripraviť celý obchod?
Každý prípad je samozrejme trochu iný, ale keďže sa s takýmito predajmi stretávame bežne v praxi, zvládneme nájsť ideálnu cestu k spokojnosti všetkých zúčastnených strán. Pokiaľ sa nachádzate v situácii, že potrebujete predať a zároveň kúpiť nehnuteľnosť, určite vieme spísať scenár, podľa ktorého môže všetko prebehnúť hladko a bez zbytočného stresu.
Zamerajte sa na prípravu. Neplatí heslo "hurá akcia"
Realitný obchod je pre každého veľká vec a keď sa stretne predaj a kúpa naraz, býva to orieškom aj pre skúsených. Než sa do toho pustíte, treba sa aspoň teoreticky pripraviť. Odpovedzte si na dôležité otázky:
- Chcem predať, presťahovať sa do prenájmu a následne hľadať podľa finančných možností?
- Chcem pri predaji rovno kúpiť, aby som sa presťahoval z predaného do kúpeného?
- Chcem si vybrať nehnuteľnosť a keď bude isté, že ju kúpim, potom začnem realizovať predaj?
- Chcem popri predaji kúpiť nehnuteľnosť, na ktorú mi ale nebudú stačiť financie získané z predaja a budem musieť využiť čerpanie hypotéky?
Možností, ako skĺbiť predaj s následnou kúpou je niekoľko, preto odporúčam si všetky varianty zvážiť a vytipovať stratégiu, ktorá vám bude najviac v danom momente vyhovovať.
Tiež si premyslite: čo urobím, ak sa mi scenár A premení na scenár B?
V realitnom svete pôsobí toľko premenných faktorov, že nie je v ľudských silách vytvoriť presne nalinkovanú os, ktorá vyjde od začiatku až do konca.
S najväčšou pravdepodobnosťou budete v určitej fáze čeliť neočakávanej zmene či komplikácii.
Určite sa oplatí zveriť celú akciu do rúk odborníka, ktorý sa postará o čo najideálnejší priebeh za každých okolností. S problémami, ktoré sa vám môžu zdať neprekonateľné, sa realitní makléri stretávajú denne.
Čo treba zvážiť na začiatku?
Predajná cena
Je úplný základ, pretože trhovú hodnotu nehnuteľnosti poznať musíte. Ale žiadne prižmúrenie oka, prípadne strieľanie ceny od boku pri surfovaní na realitných portáloch, to neprichádza do úvahy. V tomto prípade skutočne musíte vedieť, reálnu trhovú cenu. Nechajte si spracovať odhad ceny od odborníka. U mňa je táto služba zadarmo.
Zistíte, v akej cenovej hladine sa s majetkom pohybujete a či si budete môcť dovoliť splniť prianie o novej nehnuteľnosti. Získate povedomie o prípadných (ne)existenciách finančných rezerv a ich odchýlkach. Pokiaľ by bolo nutné predaj urýchliť, väčšinou to znamená nastaviť predajnú cenu o niečo nižšie.
Akú nehnuteľnosť plánujete kúpiť
Vopred je potrebné zistiť, aká je vo vami vyhliadnutej lokalite ponuka, či vyhovie vašim požiadavkám a nebude vás limitovať v zariaďovaní všetkých záležitostí, ktoré súvisia s kúpou. Pokiaľ máte už nehnuteľnosť vybranú, zisťujte, kedy je možné podpísať zmluvy a získať kľúče od nehnuteľnosti. Vždy ale počítajte s rezervou.
Horšie dosiahnuteľná kúpa môže všetko pretiahnuť, predaj vašej nehnuteľnosti by sa spustil neskôr. Prípadne sa môžete dohodnúť na neskoršom odovzdaní vašej nehnuteľnosti novým majiteľom alebo by ste museli dočasne bývať inde.
Platí to samozrejme aj naopak. Nehnuteľnosť, ktorá je atraktívna, o ktorú je veľký záujem, si vyžaduje rýchle rozhodovanie. Tento prípad sa nezaobíde bez precíznej prípravy na predaj, aby niekde nevznikol zádrhel alebo prestoj.
Právny stav nehnuteľnosti
Vážu sa k nehnuteľnosti nejaké vlastnícke obmedzenia? Je nehnuteľnosť zaťažená právnou chybou? Vecným bremenom? Hypotékou? Je správne zapísaná a zakreslená v katastri? Majte o tom prehľad a čo sa dá vyriešiť dopredu, určite vyriešte. Aj právny stav nehnuteľnosti pochopiteľne ovplyvňuje termíny a všetky nadväznosti. Taká komplikácia môže pretiahnuť obchod aj o niekoľko mesiacov.
Financovanie
Vieme dopredu odhadnúť, či nám novú kupovanú nehnuteľnosť zaplatí tá predaná. Pokiaľ nie, čaká vás mierne náročnejší proces, pretože do transakcie vstúpi hypotekárny úver.
Podobnú prekážku predstavuje aj prípadný úver, ktorý sa vzťahuje na predávanú nehnuteľnosť. Potom musíte do celého procesu zahrnúť aj banku a navrhnúť vhodný predajný postup. Obvykle spočíva vo vyplatení hypotéky z iných zdrojov alebo zo zaplatenej ceny či prevzatí hypotéky novým majiteľom.
Urobte si svedomito finančnú analýzu a podľa nej prispôsobujte riešenie pri predaji aj pri kúpe.
Plán B
V neposlednom rade majte premyslený záložný plán aj viac plánov, ktoré vás uchránia pred prípadnou panikou a zlými rozhodnutiami, keby sa niečo nepodarilo. Môže sa zdržať developerský projekt, kde máte rezervovaný byt alebo nastanú komplikácie u majiteľa kupovanej nehnuteľnosti. Komplikácie môžu nastať aj u vás pri predaji.
Buď počítajte s náhradným dočasným bývaním alebo pre predávaný byt dohodnite dlhšie lehoty od rezervácie až na odovzdanie. Záleží na vás, či budete postupovať obozretne alebo sa rozhodnete všetko riešiť priebežne počas transakcií.
Udať sa môže čokoľvek, skúsený maklér si so všetkým poradí tak, aby obchody dobehli do úspešného konca.
Odporúčania pre najčastejšie scenáre
- Predávate a zároveň zháňate nehnuteľnosť – toto je asi najnáročnejšia možnosť, čo sa týka načasovania a súbehu diania pri oboch transakciách.
V tomto prípade je nutné nastaviť cenu tak, že nehnuteľnosť predáte výhodne a do potrebného dátumu. Následne musíte stihnúť uhradiť druhej strane kúpnu cenu alebo aspoň dostatočnú zálohu (ak teda nemáte ešte iné voľné zdroje).
Pri tomto type obchodu je dôležitá schopnosť vyjednať optimálne podmienky u druhého predávajúceho a rozpoznať, kedy treba pristúpiť na kompromis.
- Najskôr predáte a potom idete kupovať – tento prípad je v podstate jednoduchá klasika, pri ktorej ale musíte počítať v medziobdobí s prechodným bývaním.
To sa dá vyriešiť niekoľkými spôsobmi. Nehnuteľnosť predáte, ale budete v nej ešte naďalej bývať ako nájomník. Majiteľom už bude niekto iný. Alebo môžete novému majiteľovi poskytnúť zľavu z ceny a zmluvne dojednáte neskoršie odovzdanie. Odovzdanie bude až za niekoľko mesiacov od zrealizovania kúpy po zápis do katastra nehnuteľností.
Prípadne navrhnete neštandardnú rezerváciu na dlhšie obdobie, so zodpovedajúcou rezervačnou zálohou. Akonáhle rezervujete aj vy, spustí sa u oboch strán dokončenie predaja tak, aby ste získali včas peniaze na kúpu novej nehnuteľnosti.
Opäť ale všetko vychádza z vašich finančných možností, požiadaviek na druhej strane a situácie na realitnom trhu.
- Najprv kúpite (rezervujete) a potom predáte – pokiaľ nemáte dosť vlastných finančných zdrojov navyše, môžete sa dostať pod nepríjemný tlak.
Môže sa vám stať, že nehnuteľnosť zarezervujete (napríklad po obrovskom nadšení z prehliadky), ale na úhradu celej kúpnej ceny budete potrebovať financie z predaja svojej nehnuteľnosti, potom vás začne tlačiť čas. Kupujúceho treba nájsť extrémne rýchlo, čo so sebou môže niesť riziko v podobe zníženia ceny.
Skúsený realitný maklér vie túto situáciu čiastočne korigovať skúsenosťami a postupmi. Napriek tomu s ním vášeň konzultujte v dostatočnom časovom predstihu. Ideálne pred tým, než podpíšete dokumentáciu.
Predaj s nadväzujúcou kúpou nehnuteľnosti býva zradný a komplikovaný, o to skôr pre niekoho, kto sa s realitnými obchodmi nestretáva na dennej báze. Vybavovanie a vyjednávanie vyžaduje oveľa viac skúseností a úsilia, než len klasický predaj alebo kúpa.
Nejde len o načasovanie a efektívne previazanie realitných krokov (podpisy, zmluvy, úschova peňazí, uvoľnenie ai), ale aj o oslovenie vhodného záujemcu alebo predávajúceho. Od začiatku, viac ako inokedy, sú nevyhnutné špičkové obchodné, právne, vyjednávacie a organizačné schopnosti a odolnosť voči stresu.
Na takýto typ transakcie najmite odborníka s adekvátnymi skúsenosťami. Rád Vám pri tom pomôžem.
Igor Kliman, RE/MAX Family
Autor
V oblasti realít sa pohybujem už od roku 2012, kedy sme s manželkou prišli na to, že investovať do nehnuteľností sa oplatí. Začali sme postupne kupovať nehnuteľnosti a neskôr sme ich prenajímali. Bol som v postavení kupujúceho.
S REMAX Family som začal spolupracovať v lete 2020, čo bol pre mňa taký prirodzený vývoj, keďže práca v korporáte mi prestala dávať zmysel a rovnako aj môj úverový rámec na ďalšiu kúpu nehnuteľností sa už vyčerpal. Začal som využívať moje skúsenosti pri sprostredkovaní kúpy/predaja/prenájmu nehnuteľností a ponúkať tieto služby svojim kamarátom, známym a klientom.
Pretože som na strane kupujúceho stál viac krát, chápem obavy aj otázky z pozície kúpy a viem pomôcť, poradiť, previesť celým procesom až po odovzdanie nehnuteľnosti. Proces kúpy nie je celkom jednoduchý pre niekoho, kto kupuje nehnuteľnosť prvý krát. Každý krok prechádzame spolu, vysvetľujeme si, o čo ide, čo nás ešte čaká, aby mal kupujúci istotu, že má celý proces pod kontrolou.
V prípade predávajúceho nehnuteľnosti, dôraz kladiem na správnu komunikáciu a identifikáciu potrieb predávajúceho. Až v druhom rade spolu riešime otázky nastavenia ceny, správneho marketingu a procesu predaja nehnuteľnosti. Každá nehnuteľnosť je svojím spôsobom jedinečná, rovnakým spôsobom sa k nej snažím pristupovať aj ja - využívam home-staging na docielenie pozitívneho prvého dojmu už z fotiek, tento dojem ešte umocní obhliadka nehnuteľnosti. Pri svojej práci využívam virtuálne obhliadky, video, vizualizáciu ako aj ďalšie metódy podporujúce predaj nehnuteľnosti za čo najvyššiu cenu.
Ak ste dočítali až sem, ďakujem Vám. Pokiaľ Vás čokoľvek ďalšieho zaujíma, neváhajte ma kontaktovať. Rád sa s Vami stretnem.
