Prenájom bytu rodine s deťmi? Riešenie, ktoré chráni aj prenajímateľa
Získať prenájom ako mladá rodina vie byť náročné – a rovnako náročné vie byť pre majiteľa bytu riešiť situácie, keď nájom nefunguje (napr. neplatenie, poškodzovanie bytu, opakované porušovanie domového poriadku). Pri „klasickej“ nájomnej zmluve podľa Občianskeho zákonníka totiž prenajímateľ môže dať výpoveď len zo zákonných dôvodov a pri niektorých scenároch môže vzniknúť aj téma bytovej náhrady.
Prečo sa prenajímatelia obávajú rodín s deťmi?
Nie preto, že by „dieťa nešlo vysťahovať“, ale preto, že ukončenie nájmu býva procesne prísne a v určitých prípadoch platí, že nájomca nemusí byt vypratať, kým nemá zabezpečenú zodpovedajúcu bytovú náhradu - náhradný byt, náhradné ubytovanie.
1) Klasický nájom podľa Občianskeho zákonníka
- Neplatenie nájomného môže byť dôvodom výpovede, ak nájomca „nezaplatil nájomné… za dlhší čas ako tri mesiace“.
- Výpovedná lehota je štandardne tri mesiace a počíta sa podľa pravidiel v Občianskom zákonníku.
- Ak nájomca preukáže hmotnú núdzu z objektívnych dôvodov, môže sa riešiť aj ochranná lehota a zároveň otázka bytovej náhrady podľa konkrétneho dôvodu skončenia.
2) Riešenie, ktoré dáva prenajímateľom viac istoty: zmluva o krátkodobom nájme bytu
Slovenské právo pozná špeciálny režim krátkodobého nájmu bytu, ktorý je praxou využívaný práve vtedy, keď chce prenajímateľ jasné pravidlá a rýchlejšiu možnosť ukončenia pri problémoch.
Hlavné benefity pre prenajímateľa:
- Zmluva je na dobu určitú max. 2 roky a dá sa predĺžiť 2× o 2 roky.
- Pri neplatení dlhšie ako 2 mesiace môže prenajímateľ zmluvu vypovedať.
- Výpovedná lehota je štandardne min. 1 mesiac, ale pri dôvodoch ako poškodzovanie bytu/domového poriadku alebo neplatenie môže byť min. 15 dní.
- Veľmi praktické: pri nájme podľa tohto zákona sa nevzťahujú viaceré ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájme bytu – vrátane častí o bytových.
- Prenajímateľ si môže dohodnúť peňažnú zábezpeku - depozit, pričom zákon určuje strop max. 3× mesačné nájomné + úhrady a pravidlá vrátenia.
Dôležitá podmienka v praxi: prenajímateľ musí vedieť nájomcovi preukázať splnenie svojej registračnej povinnosti voči dani z príjmov – inak sa môžu uplatniť osobitné pravidlá.
Autor
V oblasti realít sa pohybujem už od roku 2012, kedy sme s manželkou prišli na to, že investovať do nehnuteľností sa oplatí. Začali sme postupne kupovať nehnuteľnosti a neskôr sme ich prenajímali. Bol som v postavení kupujúceho.
S RE/MAX Family som začal spolupracovať v lete 2020, čo bol pre mňa taký prirodzený vývoj, keďže práca v korporáte mi prestala dávať zmysel a rovnako aj môj úverový rámec na ďalšiu kúpu nehnuteľností sa už vyčerpal. Začal som využívať moje skúsenosti pri sprostredkovaní kúpy/predaja/prenájmu nehnuteľností a ponúkať tieto služby svojim kamarátom, známym a klientom.
Pretože som na strane kupujúceho stál viac krát, chápem obavy aj otázky z pozície kúpy a viem pomôcť, poradiť, previesť celým procesom až po odovzdanie nehnuteľnosti. Proces kúpy nie je celkom jednoduchý pre niekoho, kto kupuje nehnuteľnosť prvý krát. Každý krok prechádzame spolu, vysvetľujeme si, o čo ide, čo nás ešte čaká, aby mal kupujúci istotu, že má celý proces pod kontrolou.
V prípade predávajúceho nehnuteľnosti, dôraz kladiem na správnu komunikáciu a identifikáciu potrieb predávajúceho. Až v druhom rade spolu riešime otázky nastavenia ceny, správneho marketingu a procesu predaja nehnuteľnosti. Každá nehnuteľnosť je svojím spôsobom jedinečná, rovnakým spôsobom sa k nej snažím pristupovať aj ja - využívam home-staging na docielenie pozitívneho prvého dojmu už z fotiek, tento dojem ešte umocní obhliadka nehnuteľnosti. Pri svojej práci využívam virtuálne obhliadky, video, vizualizáciu ako aj ďalšie metódy podporujúce predaj nehnuteľnosti za čo najvyššiu cenu.
Ak ste dočítali až sem, ďakujem Vám. Pokiaľ Vás čokoľvek ďalšieho zaujíma, neváhajte ma kontaktovať. Rád sa s Vami stretnem.
