Konsolidácia 2026 a čo to znamená pre prenajímateľov nehnuteľností?

Od roku 2026 prichádza konsolidácia verejných financií, ktorá mení niektoré pravidlá v daniach a odvodoch. Mnohí majitelia bytov sa pýtajú:
Dotkne sa to aj mňa ako prenajímateľa? Budem musieť platiť povinné odvody?

Pozrime sa na to prakticky a bez zbytočnej legislatívy.

Budú sa z prenájmu platiť povinné minimálne odvody?

Od 1. januára 2026 sa menia pravidlá povinného sociálneho poistenia SZČO. Už nebude rozhodovať len výška príjmu, ale aj nový spôsob posudzovania vzniku povinného poistenia po určitom čase od začiatku podnikania.

Zároveň sa zavádza tzv. mikroodvod:

• platný od 1. júla 2026 do 31. decembra 2026
• vymeriavací základ: 396,24 €
• minimálne poistné: 131,34 € mesačne

Dôležitá otázka však znie: týka sa to aj prenajímateľov bytov?

Je prenajímanie nehnuteľnosti živnosť?

Nie vždy.

Prenájom sa považuje za živnosť len vtedy, ak okrem samotného prenájmu poskytujete aj ďalšie služby – napríklad:

• pravidelné upratovanie ako službu,
• výmenu posteľnej bielizne,
• recepčné alebo ubytovacie služby.

Bežný (klasický) prenájom bez týchto doplnkových služieb:

• nie je živnosťou,
• príjem sa zdaňuje ako príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Čo z toho vyplýva pre prenajímateľov?

Dlhodobý, „klasický“ prenájom

• neprenajímate na živnosť,
• neposkytujete nadštandardné služby,
• nevzniká vám status SZČO len kvôli prenájmu,
• neplatíte povinné minimálne odvody ani mikroodvod.

Typický príklad:

Dlhodobý prenájom bytu podľa Občianskeho zákonníka, nájomník si rieši bežný chod sám.

Krátkodobý prenájom / Airbnb režim

• krátkodobé ubytovanie,
• poskytovanie služieb (upratovanie, výmena bielizne, obsluha),
• často cez platformy ako Airbnb alebo Booking.

Takýto prenájom môže byť považovaný za živnosť,
a v tom prípade sa vás zmeny odvodov v roku 2026 dotknú priamo – vrátane mikroodvodu alebo štandardných minimálnych odvodov podľa situácie.

Daň z príjmov z prenájmu – stručne a prakticky

Oslobodenie do 500 €

• príjmy z prenájmu do 500 € ročne sú od dane oslobodené,
• ak túto hranicu prekročíte, zdaňujú sa len príjmy nad 500 €,
• výdavky sa krátia pomerne.

Výdavky

• uplatňujú sa preukázateľné (reálne) výdavky,
• paušálne výdavky ako pri živnosti tu neplatia.

Daňové sadzby (FO)

• progresívne sadzby 19 % / 25 % / 30 % / 35 %,
• ak máte príjem z prenájmu popri zamestnaní, môžete sa dostať do vyššieho daňového pásma.

Záver realitného makléra

Konsolidácia v roku 2026 je najmä výzvou mať jasno v tom, akým spôsobom prenajímate:

• Klasický prenájom bez služieb
  → riešite hlavne daň z príjmu, nie odvody.
• Krátkodobé ubytovanie so službami
  → treba počítať aj s odvodmi SZČO a novým mikroodvodom.

Ak si nie ste istí, do ktorého režimu váš prenájom spadá, oplatí sa to preveriť vopred – ušetríte si peniaze aj problémy.

Autor

Igor Kliman, RE/MAX Family

V oblasti realít sa pohybujem už od roku 2012, kedy sme s manželkou prišli na to, že investovať do nehnuteľností sa oplatí. Začali sme postupne kupovať nehnuteľnosti a neskôr sme ich prenajímali. Bol som v postavení kupujúceho.

S RE/MAX Family som začal spolupracovať v lete 2020, čo bol pre mňa taký prirodzený vývoj, keďže práca v korporáte mi prestala dávať zmysel a rovnako aj môj úverový rámec na ďalšiu kúpu nehnuteľností sa už vyčerpal. Začal som využívať moje skúsenosti pri sprostredkovaní kúpy/predaja/prenájmu nehnuteľností a ponúkať tieto služby svojim kamarátom, známym a klientom. 

Pretože som na strane kupujúceho stál viac krát, chápem obavy aj otázky z pozície kúpy a viem pomôcť, poradiť, previesť celým procesom až po odovzdanie nehnuteľnosti. Proces kúpy nie je celkom jednoduchý pre niekoho, kto kupuje nehnuteľnosť prvý krát. Každý krok prechádzame spolu, vysvetľujeme si, o čo ide, čo nás ešte čaká, aby mal kupujúci istotu, že má celý proces pod kontrolou.

V prípade predávajúceho nehnuteľnosti, dôraz kladiem na správnu komunikáciu a identifikáciu potrieb predávajúceho. Až v druhom rade spolu riešime otázky nastavenia ceny, správneho marketingu a procesu predaja nehnuteľnosti. Každá nehnuteľnosť je svojím spôsobom jedinečná, rovnakým spôsobom sa k nej snažím pristupovať aj ja - využívam home-staging na docielenie pozitívneho prvého dojmu už z fotiek, tento dojem ešte umocní obhliadka nehnuteľnosti. Pri svojej práci využívam virtuálne obhliadky, video, vizualizáciu ako aj ďalšie metódy podporujúce predaj nehnuteľnosti za čo najvyššiu cenu. 

Ak ste dočítali až sem, ďakujem Vám. Pokiaľ Vás čokoľvek ďalšieho zaujíma, neváhajte ma kontaktovať. Rád sa s Vami stretnem.